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二套房贷收紧在这个节骨眼上真的好吗?

连云港房产  发布日期:2015/8/15 7:53:03
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市场成交刚有起色,诸多城市提高房贷首付又风声四起。据调研数据显示,一线城市中,上海二套首付执行4成的银行数量减少,深圳首套房贷首付提升至4成的银行增加,个别银行执行五成,二套房首付方面也有不少银行执行6成;广州和北京二套首付均在5成以上,广州更是严格执行7成。二、三线城市如杭州等也开始出现房贷收紧现象。

正是由于信贷政策放松的影响,市场才“起死回生”走出调整

经历2014年年底市场持续回暖之后,今年一季度市场瞬间急转直下。二季度开始,330信贷政策放宽,又让在房地产市场呈现“起死回生”的迹象。据CRIC监测数据显示,2015年1-7月,全国44个重点城市商品住宅共成交19594万平方米,同比大涨24%,相比市场火热的2013年同期,亦有微幅上涨。一线城市涨势更为显著,今年前7个月共成交3482万平方米,同比大涨近40%,与2013年同期成交量也基本相当。而二三线城市涨势稍弱,但同比涨幅也在20%以上。

其中,二套首付比例降低,对改善型需求的刺激尤为显著,中高端改善型产品不仅成交量大幅上升,在各产品类型中的成交占比也有显著提升。其中一线城市120平方米以上面积产品成交占比4月开始呈现逐月攀升的走势,目前为止占比已累计有5-10个百分点的提升。

市场筑底回升之势已有目共睹,央行最新数据显示,截至今年7月末,金融机构人民币贷款余额90.27万亿元,同比增长15.5%,增速较上年同期和上月末分别回升2.2和2.1个百分点,其中很大程度上也源于房地产市场回暖带动住房贷款需求的提升。

房贷收紧将导致下半年一、二线市场加速下调,一线城市表现将更明显

而正如前文所述,上半年特别是二季度至今,市场的大幅回升,很大程度上是依赖于330政策信贷放宽,导致购房门槛大为下降而带来的购房需求的爆发,特别是改善性需求的的大量入市。此番信贷收紧,特别是二套首付提高,对正逐步回暖的房地产市场而言,犹如“釜底抽薪”,将致市场成交加速下调。

这是因为上半年市场需求集中成交,已部分透支了下半年的市场需求,下半年市场热度会有所降温,在上半年市场持续升温的催化下,各重点城市房价均有不同程度的上涨,购房门槛本就有所提升,而此时收紧信贷,将使得部分原本计划入市的需求望而却步,市场需求将加速萎缩。

特别是对房价较高、上半年中高端产品成交提升更为明显的一线和部分二线城市影响会更为显著。其他二线与三线城市中,房价较低,影响相对较弱,但对于库存压力较大的城市,如若更风收紧房贷,对其库存去化将是雪上加霜。

市场成交下行,将加剧行业指标持续恶化,政策调整应区别对待

事实上,7月房地产市场已初现降温迹象,据CRIC监测数据,30个重点城市成交量虽仍处于相对高位,但近7成城市成交环比有所下滑。就统计局最新公布的数据来看,销售下滑,尚未影响土地市场,1-7月土地购置面积同比虽然仍然下滑32%,但下滑幅度相比1-6月有所收窄。

如果信贷继续收紧,引致未来三季度房地产市场加速降温,未来土地市场形势或更为严峻,而当前增速仍在不断减缓的房屋新开工面积和房地产开发投资同样形势堪忧。这对于GDP增长勉强维持年度目标7%的宏观经济而言,将是一项巨大的挑战。

对上半年市场量价齐升,多是经年的政策调整挤压的需求在购房门槛降低的刺激下集中释放,特别是依然严格执行限购政策的一线城市,成交的商品住宅多以自住型需求为主。上半年市场集中成交,很大程度上已经提前透支了部分需求,下半年需求释放将趋于平稳,银行及业内各方应理性看待,大可不必反应过激。政府也应紧盯病灶,严控库存过高城市供应的同时,还应对供不应求的一线城市及部分二、三线城市根据市场实际,加快土地供应节奏,及加大新开工面积和施工面积规模,保障市场合理的供应水平。

文章来源:新浪乐居
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